Erbengemeinschaft - Gebäude noch ohne Teilungserklärung

Hallo,

bis dato dachte ich nicht das ich bei einer Steuererklärung
mal Probleme mit dem Verständnis haben könnte - ich habe mich
getäuscht.

Ich soll für das geerbte Haus die Unterlagen per 01.01.2002 ausfüllen.
(Anlage Ertragswert und Erklärung zu Feststellung des Einheitswertes)

Dummerweise passt die Realität nicht ganz in die Formulare.
(Und die von 2002 nicht zu der von heute)

Ein von den Erben bewohntes Haus mit jeweils per Testatment zugewiesenen
Wohnungen. BJ 1860, Erweiterung 1911 und weitere Umbauten unbekanten
Datums. Hierfür existierten keine Unterlagen, Bauzeichnungen etc.
Die Eintragung im Grundbuch erfolgte als Erbengemeischaft ohne
Teilungserklärung.

Das wäre dann in meinen Augen Teileigentum - nur mit welchem Anteil?
Dem im Testatment oder gleicher Anteil pro Erben?
Wenn letzteres: Was macht man bei einer späteren Teilungserklärung?

Sind Bauzeichnungen und Teilungserklärung überhaupt zwingend nötig?

An einer nachträglichen Zeichnung für das Gebilde verzweifelte sowohl
die Software als auch die Zeichnerin. Für unsere Belange zur
Kostenverteilung reicht es. Solange nicht nötig wollten wir dafür
eigentlich kein Geld aufwenden.

Zu erwartende Bewertung:
Ist die Formel (Vergleichs)Jahresmiete mal 12,5 - Abschlag
bzw Mindestens Grundstücksfläche x Verkehrswert - 20% richtig?
Irgendwie hab ich da in Anbetracht des Gebäudealters Zweifel.

Ralf

Re: Erbengemeinschaft - Gebäude noch ohne Teilungserklärung

hallo Ralf,
die Bewertung mit der Vergleichsmiete ist ein vorgegebenes Verfahren.
Es führt zu keinem realem Verkehrswert. Versuch anhand dieses Formulars
die Berechnung duchzuführen. Schätze also mal die Miete, die erzielt
würde, wenn Fremdvermietung vorgelegen hätte.
Am Schluß der Berechnung erhältst du einen Wert, den das Finanazamt
z.b. für die Erbschaftsteuer zugrunde legt. Überlege dir dann, ob der
tatsächliche Verkehrswert niedriger wäre. Meistens ist er das nicht.
Dann könntest du das Gebäude immer noch schätzen lasssen.

Re: Erbengemeinschaft - Gebäude noch ohne Teilungserklärung

Ralf Bosselmann wrote:
> Ein von den Erben bewohntes Haus mit jeweils per Testatment zugewiesenen
> Wohnungen. BJ 1860, Erweiterung 1911 und weitere Umbauten unbekanten
> Datums. Hierfür existierten keine Unterlagen, Bauzeichnungen etc.
> Die Eintragung im Grundbuch erfolgte als Erbengemeischaft ohne
> Teilungserklärung.
>
> Das wäre dann in meinen Augen Teileigentum - nur mit welchem Anteil?
> Dem im Testatment oder gleicher Anteil pro Erben?
> Wenn letzteres: Was macht man bei einer späteren Teilungserklärung?

Was verstehst Du unter einer "späteren" Teilungserklärung?
Spätere Erklärungen und Handlungen sind für das Erbschaftsteuerrecht
aber ohnehin generell irrelevant, selbst wenn sie vom Erblasser im
Testament angeordnet worden sind. Für die Erbschaftsbesteuerung kommt es
allein auf den Erwerb der Erbengemeinschaft vom Erblasser an. Da die
Erben an der Erbengemeinschaft in Höhe ihrer Erbquote beteiligt sind,
kommt es also auf diese an.

> Zu erwartende Bewertung:
> Ist die Formel (Vergleichs)Jahresmiete mal 12,5 - Abschlag
> bzw Mindestens Grundstücksfläche x Verkehrswert - 20% richtig?
> Irgendwie hab ich da in Anbetracht des Gebäudealters Zweifel.

Der Abschlag darf höchstens 25 % betragen: § 246 Abs. 4 Satz 1 BewG.

Alex

Re: Erbengemeinschaft - Gebäude noch ohne Teilungserklärung

Alexander Schröder schrieb:
> Ralf Bosselmann wrote:

> Was verstehst Du unter einer "späteren" Teilungserklärung?

Die Erbengemeinschaft ist ja eigentlich nur ein "vorübergehender"
Zustand da jeder Erbe jederzeit die Umsetzung des Testamentes
einfordern könnte. Das hätte dann eine Eigentümergemeinschaft mit der
besagten zugrunde liegenden Teilungserklärung zur Folge. Welche
wir uns derzeit ersparen wollen.

> Spätere Erklärungen und Handlungen sind für das Erbschaftsteuerrecht
> aber ohnehin generell irrelevant, selbst wenn sie vom Erblasser im
> Testament angeordnet worden sind. Für die Erbschaftsbesteuerung kommt es
> allein auf den Erwerb der Erbengemeinschaft vom Erblasser an. Da die
> Erben an der Erbengemeinschaft in Höhe ihrer Erbquote beteiligt sind,
> kommt es also auf diese an.

Sollte ich also erst mal von gleichen Teilen ausgehen und dem
freundlichen vom FA den Rest überlassen.
Also doch besser Termin machen.

> Der Abschlag darf höchstens 25 % betragen: § 246 Abs. 4 Satz 1 BewG.

Danke

Ralf