bereits begonnenen Hausbau und Selbständigkeit

Hallo Gruppe,


folgende Situation: meine Freundin und ich haben zu je 50% in 04/2005 ein
Grundstück erworben um darauf ein Wohn- und Geschäftshaus für uns zu
errichten. Ich allein habe in 08/2005 ein Darlehen zum Bau aufgenommen.
Eine Etage des Hauses wird für mein Einzelunternehmen sein, das neben einem
Angestellten auch 2 "freie Mitarbeiter" beherbergt. Von einem Bekannten
wurde mir daher empfohlen, anteilig der Fläche der Betriebsräume, Kosten der
Herstellung in mein Einzelunternehmen zu buchen und Vorsteuer zu ziehen - in
meinem Fall 34%.
Nun steht aus Gründen der Haftung und Scheinselbständigkeit an, aus dem
Einzelunternehmen mit meinen "freien MA" eine GmbH zu machen deren GF ich
dann werden würde bei drei gleichen Anteilen der Gesellschafter.

Nun höre/lese ich von "Betriebsaufspaltung" und "Übergang in besonderes
Betriebsvermögen". Ich möchte natürlich nicht, dass die Gesellschafter einen
Anteil an meinem Haus haben.
Eine Empfehlung lautet einen GbR mit meiner Freundin zu melden und in der
die Herstellung des Gebäudes zu buchen, ferner vermietet die GbR dann. Doch
wenn ich jetzt 16% Vorsteuer ziehe und dann ab 2007 19% über die Mieten
zurückführe ist das doch nachteilig. Kann man überhaupt die Kosten aus dem
letzten Jahr in die noch zu meldende GbR übernehmen? Ferner müßte der Gewinn
der GbR (die Mieteinnahmen) ja durch unsere Einkommenssteuer und da gehen
nochmal 20% verloren.

Kann mir jemand hier einen Hinweis geben mit welchem Konstrukt ich

a) keinen Eigentumsverlust am Gebäude/Grundstück erleide
b) die Herstellungskosten steuerlich attraktiv gestalte

Danke.

Ronny

Re: bereits begonnenen Hausbau und Selbständigkeit

"Ronny Seffner" <> schrieb im Newsbeitrag
news:

Hallo Ronny,

suche dringend einen Steuerberater auf.
Der haftet wenigstens, wenn Dein Konstrukt steuerlich baden geht.

Uwe

Re: bereits begonnenen Hausbau und Selbständigkeit

"Uwe Olufs" schrieb im Newsbeitrag news:dsaci1$luu$

Hallo Uwe,

> suche dringend einen Steuerberater auf.
> Der haftet wenigstens, wenn Dein Konstrukt steuerlich baden geht.

IMHO schon etwas zu spät, vor Beginn, also bei der Planung hätte Ronny sich
fachkundigen Rat einholen sollen. Er und seine Freundin sind gemeinsam
Eigentümer des Grundstücks.
Weiß zwar nicht, was und wie sie planten, aber es gibt eben Konsequenzen,
kann man aber unter Umständen noch regeln. Und allgemeine Tipps helfen da
nicht, und wie Du schon bemerktest, hier tut fachkundiger Rat not.

Vielleicht ein kleiner Tipp, das Gebäude teilen per Teilungserklärung
(Grundbuch), also betrieblicher Teil und Wohnteil; und getrennt bauen und
finanzieren [1], wäre eine Lösung.

[1] Mit getrennt meine ich das Gebäude und dessen Finanzierung, gemeinsam
bauen (als GbR) können sie schon.
Aber auch hier sind die Interessen beider zu beachten, da kann man keine
"steuerlichen" Ratschläge geben, das wäre in etwa so, wenn man ihnen den Rat
gibt aus steuerlichen Gründen zu heiraten. ;-))

Und bei der Finanzierung wäre vielleicht noch zu beachten, wer denn
überhaupt finanzieren kann.
Man könnte u.U. schnell in die Schenkungssteuerfalle tappen.

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Peter

Re: bereits begonnenen Hausbau und Selbständigkeit

Ronny Seffner wrote:
> Hallo Gruppe,
>
>
> folgende Situation: meine Freundin und ich haben zu je 50% in 04/2005
> ein Grundstück erworben um darauf ein Wohn- und Geschäftshaus für uns zu
> errichten. Ich allein habe in 08/2005 ein Darlehen zum Bau aufgenommen.
> Eine Etage des Hauses wird für mein Einzelunternehmen sein, das neben
> einem Angestellten auch 2 "freie Mitarbeiter" beherbergt. Von einem
> Bekannten wurde mir daher empfohlen, anteilig der Fläche der
> Betriebsräume, Kosten der Herstellung in mein Einzelunternehmen zu
> buchen und Vorsteuer zu ziehen - in meinem Fall 34%.
> Nun steht aus Gründen der Haftung und Scheinselbständigkeit an, aus dem
> Einzelunternehmen mit meinen "freien MA" eine GmbH zu machen deren GF
> ich dann werden würde bei drei gleichen Anteilen der Gesellschafter.
>
> Nun höre/lese ich von "Betriebsaufspaltung" und "Übergang in besonderes
> Betriebsvermögen". Ich möchte natürlich nicht, dass die Gesellschafter
> einen Anteil an meinem Haus haben.
> Eine Empfehlung lautet einen GbR mit meiner Freundin zu melden und in
> der die Herstellung des Gebäudes zu buchen, ferner vermietet die GbR
> dann. Doch wenn ich jetzt 16% Vorsteuer ziehe und dann ab 2007 19% über
> die Mieten zurückführe ist das doch nachteilig. Kann man überhaupt die
> Kosten aus dem letzten Jahr in die noch zu meldende GbR übernehmen?
> Ferner müßte der Gewinn der GbR (die Mieteinnahmen) ja durch unsere
> Einkommenssteuer und da gehen nochmal 20% verloren.
>
> Kann mir jemand hier einen Hinweis geben mit welchem Konstrukt ich
>
> a) keinen Eigentumsverlust am Gebäude/Grundstück erleide
> b) die Herstellungskosten steuerlich attraktiv gestalte
>
> Danke.
>
> Ronny

Bei dieser Konstruktion erwartest doch wohl keine konkreten Antworten im
Usenet?! Für den Steuerberater wird's allerhöchste Zeit, denn du hast
durch deine offensichtliche Unwissenheit weit mehr an Geld verloren, als
dieser gekostet hätte. Vom verloren Geld der Zukunft mal ganz abgesehen...

Trotz des in notwendigen fachkundigen Rats ein paar (unvollständige) Punkte:

1. Wie von HPP schon erwähnt - hättest du dir vor dem Hausbau Gedanken
über die Trennung der einzelnen Bereiche machen sollen. Im Idealfall
hättest du alle Kosten, die den Geschäftsteil betreffen zu 100% abziehen
können, so sind es nur 34% vom Gesamthaus.
2. Die Gründung einer GmbH und die Vermietung über eine GbR ist
grundsätzlich kein Problem. Der erste Eindruck ist, dass keine
Betriebsaufspaltung vorliegt, da es an der personellen Verflechtung
fehlt (Du bist nur zu 1/3 G'ter der GmbH). Daher wäre das Thema
Gewerbesteuer bei der Vermietungs-GbR erledigt. Die Vermietung geht
natürlich nur, wenn die Betriebsräume vom Wohnbereich trennbar sind.
3. Bei der GbR wären die Herstellungskosten bzw. die Abschreibung zu 34%
ansetzbar.
4. Die umsatzsteuerpflichtige Vermietung hat den Vorteil, dass die GbR
34% der Vorsteuer der Herstellungskosten ziehen kannst. Die der GmbH in
Rechnung gestellte Umsatzsteuer kann diese wiederum als Vorsteuer
ziehen. Sehr problematisch ist, dass der Beginn der Herstellung über ein
halbes Jahr in der Vergangenheit liegt.

Grüße

Daniel