Hoher Verlust bei Veräußerung(sgeschäft) von Immobilien

Hallo zusammen!

Zu meinem Fall: Ich möchte in einer Eigentumsanlage fünf
Eigentumswohnungen auf einmal an einem Käufer verkaufen. Diese wurden
vor über zehn Jahren von meinen Eltern gekauft und mir vor zwei Jahren
überschrieben. Meine Eltern hatten beim Kauf nicht die Intension diese
spekulativ bzw. mit Veräußerungsabsicht zu kaufen, sondern wollten diese
längerfristig vermieten.

Zu meinen Fragen:

- Liegt ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vor?
- Wenn ja, kann man die - in meinem Fall - (sehr hohen) Verluste mit
allen anderen Einkunftarten verrechnen?
- Wenn nein, wie kann man das im nachhinein so hindrehen, daß es ein
steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft ist?
- Kann man diesen Verlust sonstwie steuerlich vorteilhaft nutzen?

Viele Grüße
JH

Re: Hoher Verlust bei Veräußerung(sgeschäft) von Immobilien

Jochen Haller schrieb:
Hallo!
> Zu meinen Fragen:
>
> - Liegt ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vor?

Kann auch gewerblich sein. Es gibt da die berühmte 3 Objektgrenze.
Und dann haben wir noch die andere Frage, ob es sich um einen
unentgeltlichen Erwerb handelt oder nicht. Wie hast Du die Wohnungen
überschrieben bekommen? Mit Zahlung? Schenkung > Schenkungssteuer beachtet?

> - Wenn ja, kann man die - in meinem Fall - (sehr hohen) Verluste mit
> allen anderen Einkunftarten verrechnen?

Nein, nur mit anderen Gewinnen nach § 23 EStG!

> - Wenn nein, wie kann man das im nachhinein so hindrehen, daß es ein
> steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft ist?

Gibt es Verträge etc.?

> - Kann man diesen Verlust sonstwie steuerlich vorteilhaft nutzen?

Du schreibst, das Du Verlust hattest. Wie resultieren die sich?

Erweitere Deine Frage mal auf:

Liegt evtl. sogar ein Gewerblicher Grundstückshandel vor...

Eric

Re: Hoher Verlust bei Veräußerung(sgeschäft) von Immobilien

Eric Lorenz schrieb:

> Kann auch gewerblich sein. Es gibt da die berühmte 3 Objektgrenze.
> Und dann haben wir noch die andere Frage, ob es sich um einen
> unentgeltlichen Erwerb handelt oder nicht. Wie hast Du die Wohnungen
> überschrieben bekommen? Mit Zahlung? Schenkung > Schenkungssteuer beachtet?

Es war eine unentgeldliche Schenkung. Da beide Elternteile ihre
Freigrenze ausnutzen konnten fiel keine Schenkungssteuer an.

> Nein, nur mit anderen Gewinnen nach § 23 EStG!

D.h.?

> Gibt es Verträge etc.?

Es gibt einen notariellen Schenkungsvertrag. Daneben wird einen
notariellen Kaufvertrag geben. Wie immer bei Immobiliengeschäften oder
was meintest Du damit?

> Du schreibst, das Du Verlust hattest. Wie resultieren die sich?

In einer Differenz zwischen damaligem Kaufpreis meiner Eltern und dem
Verkaufserlös. (Immerhin eine sechsstellige Summe)

> Liegt evtl. sogar ein Gewerblicher Grundstückshandel vor...

Das habe ich damit auch eigentlich gemeint. ;)

Gruß
JH

Re: Hoher Verlust bei Veräußerung(sgeschäft) von Immobilien

Wie man einen Verlust ausweisen kann, wenn man etwas Geschenktes verkauft,
ist mir etwas rätselhaft.
Gruß, Bernd

Re: Hoher Verlust bei Veräußerung(sgeschäft) von Immobilien

"Bernd Meyer" <> schrieb:
>Wie man einen Verlust ausweisen kann, wenn man etwas Geschenktes verkauft,
>ist mir etwas rätselhaft.

Lesen bildet.

(Hier: § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG mit Kontext.)

Grüße
Florian
--
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Re: Hoher Verlust bei Veräußerung(sgeschäft) von Immobilien

Am Sun, 05 Mar 2006 11:33:25 +0100, schrieb Eric Lorenz
<> :

>Jochen Haller schrieb:
>Hallo!
>> Zu meinen Fragen:
>>
>> - Liegt ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vor?
>
>Kann auch gewerblich sein. Es gibt da die berühmte 3 Objektgrenze.
>Und dann haben wir noch die andere Frage, ob es sich um einen
>unentgeltlichen Erwerb handelt oder nicht. Wie hast Du die Wohnungen
>überschrieben bekommen? Mit Zahlung? Schenkung > Schenkungssteuer beachtet?
>
>> - Wenn ja, kann man die - in meinem Fall - (sehr hohen) Verluste mit
>> allen anderen Einkunftarten verrechnen?
>
>Nein, nur mit anderen Gewinnen nach § 23 EStG!

Dann wäre die Option mit dem gewerblichen Grundstückshandel schon
besser. Damit ist der Verlust mit anderen Einkünftenl ausgleichsfähig.
Jedoch ist bei einer unentgeltlichen Übertragung im Wege der Erbfolge
und der anschließenden Veräußerungen nicht von einem gewerblichen
Grundstückshandel auszugehen.



Grüße

Axel

Re: Hoher Verlust bei Veräußerung(sgeschäft) von Immobilien

Axel Böhm schrieb:

> Dann wäre die Option mit dem gewerblichen Grundstückshandel schon
> besser. Damit ist der Verlust mit anderen Einkünftenl ausgleichsfähig.
> Jedoch ist bei einer unentgeltlichen Übertragung im Wege der Erbfolge
> und der anschließenden Veräußerungen nicht von einem gewerblichen
> Grundstückshandel auszugehen.

Das ging ja aus dem OP nicht hervor. Er schrieb ja:
Wurde "übertragen"! Kann entgeltlich sein, gegen Rente, Taushc etc.

Eric

Re: Hoher Verlust bei Veräußerung(sgeschäft) von Immobilien

Gut, ok. Wie sieht es nun aus:

- Wie ist die Definition von steuerlichem Gewinn/Verlust in meinem Fall?
Verkaufspreis - dem Wert den ich bezahlt habe (Null, weil ich die
Wohnungen ja geschenkt bekommen habe) oder wie?

- Fällt das jetzt unter gewerblichen Grundstückshandel? Es sind zwar
mehr als drei Objekte, aber wie sieht es mit der Gewinnerzielungsabsicht
aus?

Gruß
JH

Re: Hoher Verlust bei Veräußerung(sgeschäft) von Immobilien

Am Sun, 05 Mar 2006 14:36:08 +0100, schrieb Jochen Haller
<> :

>Gut, ok. Wie sieht es nun aus:
>
>- Wie ist die Definition von steuerlichem Gewinn/Verlust in meinem Fall?
>Verkaufspreis - dem Wert den ich bezahlt habe (Null, weil ich die
>Wohnungen ja geschenkt bekommen habe) oder wie?

Das kommt jetzt darauf an, ob gewerblicher Grundstückshandel vorliegt
oder nicht.
Falls nicht gilt § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wonach die Snschaffungskosten
des Rechtsvorgängers maßgeblich sind.
Also:
Veräußerungspreis
../. Anschaffungskosten der Eltern
../. Veräußerungskosten
= Veräußerungserlös

Entsteht ein Verlust kann dieser nur mit Gewinnen aus privaten
Veräußerungsgeschäften ausgeglichen werden bzw. mit zukünftigen
Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften abgezogen werden. Auch
ist es möglich diesen Verlust auf Gewinne aus privaten
Veräußerungsgeschäften aus dem Vorjahr zu verrechnen.

Liegt ein gewerblicher Grundstückhandel vor, bestimmen sich die
Anschaffungskosten nach § 6 Abs. 4 EStG mit dem gemeinen Wert des
Grundstückes. Die Ermittlung des Gewinns bzw. Verlustes erfolgt analog
zu oben.
Sollte sich das Grundstück aber bei den Eltern im Betriebsvermögen
befunden haben, wird die Sache etwas komplizierter.

>- Fällt das jetzt unter gewerblichen Grundstückshandel? Es sind zwar
>mehr als drei Objekte, aber wie sieht es mit der Gewinnerzielungsabsicht
>aus?

Allgemein ist die Veräußerung eines im Wege der Erbfolge übertragenen
Mehrfamilienhauses kein gewerblicher Grundstückshandel. Da es sich
aber hier um eine Schenkung handelt, können Indizien dafür vorliegen.

Die Details solltest Du mit einem Steuerberater besprechen.



Grüße

Axel

Re: Hoher Verlust bei Veräußerung(sgeschäft) von Immobilien

Heißt das jetzt, daß wenn der Wert zum Zeitpunkt des Kaufes durch meine
Eltern meinen Verkaufserlös überschreitet, es egal ist, ob es sich um
einen gewerbliches oder privates Veräußerungsgeschäft handelt?

Fällt in jedem Fall ein Verlust an oder kann es zu einem Gewinn kommen
(z.B. wg. unterschiedlicher Wertansätze)?

Wie gesagt: Die Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und meinem
Verkaufserlös beträgt über 100 TEUR. Ich möchte darauf nicht auch noch
Steuern zahlen müssen.

Viele Grüße
JH

Re: Hoher Verlust bei Veräußerung(sgeschäft) von Immobilien

Am Sun, 05 Mar 2006 17:27:53 +0100, schrieb Jochen Haller
<> :

>Heißt das jetzt, daß wenn der Wert zum Zeitpunkt des Kaufes durch meine
>Eltern meinen Verkaufserlös überschreitet, es egal ist, ob es sich um
>einen gewerbliches oder privates Veräußerungsgeschäft handelt?

Nein.
Liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor gilt § 23 Abs. 1 Satz 3
EStG (Anschaffungskosten der Eltern)
Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor gilt § 6 Abs. 4 EStG
(gemeiner Wert)

Ist das Grundstück im Betriebsvermögen der Eltern gewesen ist alles
anders.

>Fällt in jedem Fall ein Verlust an oder kann es zu einem Gewinn kommen
>(z.B. wg. unterschiedlicher Wertansätze)?

Natürlich kann es auch zu einem Gewinn kommen.
Eltern kaufen ein Grundstück für 400 TEUR und schenken es Dir. Zum
Zeitpunkt der Schenkung beträgt der gemeine Wert 600 TEUR. Du
verkaufst es für 500 TEUR.

Privates Veräußerungsgeschäft:
500 T - 400 T = + 100 T
gewerblicher Grundstückshandel:
500 T - 600 T = - 100 T


Grüße

Axel

Re: Hoher Verlust bei Veräußerung(sgeschäft) von Immobilien

Bei mir ist es aber ca. so:

Kaufpreis der Eltern 500 TEUR, Verkaufspreis 400 TEUR. Den gemeinen Wert
kann ich nicht schätzen. Gehe aber davon aus, daß er unter meinem
Verkaufspreis liegt, da es keine Hinweise gibt, das es in der Zeit zu
Wertsteigerungen kam - eher im Gegenteil. Gibt es Anhaltpunkte bzw.
Bewertungsrichtlinien hierbei?

Und dann noch: Wie ist "Gewerblicher Handel" definiert? So gelten zwar
mehr als drei Objekte als Indiez für gewerblichen Handel, aber wie ist
das wenn fünf Wohnungen auf einmal an einen Käufer verkauft werden?

Gruß
JH