Übertragung einer immobilie

Hallo NG,

vielleicht könnt ihr mir helfen:
meine Frau besaß eine Eigentumswohnung, die sie nach unserer Hochzeit
Ihmen Exmann übertragen hat (im November 2005). Es sind hierbei
keinerlei Gelder geflossen (ausser den Notargebühren, die der Ex
übernommen hat).
Für die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) müsste ich
wissen, wie ich diesen Sachverhalt darstellen soll.
Aus der Steuererklärung für 2004 gehen nur die jährlichen Beträge für
Mieteinnahmen, Abschreibung etc. hervor.

Habt Dank für Eure Hilfe,
Peter

Re: Übertragung einer immobilie

peter mysliwec schrieb:
> Hallo NG,

Moin Peter,

> vielleicht könnt ihr mir helfen:
> meine Frau besaß eine Eigentumswohnung, die sie nach unserer Hochzeit
> Ihmen Exmann übertragen hat (im November 2005).

Warum? Aus purer Nächstenliebe zum Exmann?

> Es sind hierbei
> keinerlei Gelder geflossen (ausser den Notargebühren, die der Ex
> übernommen hat).

Sofern die Immobilie unentgeltlich übertragen wurde, tritt der
Exmann hinsichtich der Abschreibungen steuerlich in die Fußstapfen
deiner Frau.

Zur Prüfung der Frage, ob ein Entgelt geflossen ist, sind aber auch
unbare Vorgänge, die mit der Veräußerung in Zusammenhang stehen
mit einzubeziehen. Es ist in der Regel ungewöhnlich dass Gebäude
an geschiedene Ehepartner aus purer Nächstenliebe ohne Entgelt
übertragen werden.

Wie sieht es beispielsweise mit geldwerten Ansprüchen aus, z.B.
Zugewinnausgleichsansprüche? Sind
a) solche Ansprüche vor der Übertragung kraft Gesetz entstanden und
b) wurden solche Ansprüchen im zeitlichen Zusammenhang ggf. verrechnet,
bzw. erlassen oder nicht geltend gemacht?

Die Höhe der Verpflichtungsminderung stellt insoweit ein Entgelt dar.

Wenn die Höhe der Entgelte feststeht, ist im nächsten Schritt zu prüfen,
ob das Entgelt dem Verkehrswert des Grundstücks entspricht, oder ggf.
ein teilentgeltlicher Vorgang vorliegt.

Soweit entgeltlich (das Entgelt dem Verkehrswert entspricht) tritt
erwirbt der Erwerber eigene AfA-Ansprüche, soweit unentgeltlich (das
Entgelt dem Verkehrswert nicht entspricht) tritt der Erwerber in die
Fußstapfen des Veräußerers hinsichtlich AfA und Besitzzeitverhältnissen
bei privaten Veräußerungsgeschäften. Entsprechendes gilt auf der Seite
des Veräußerers.

Du solltest ggf. mal einen Kollegen von mir aufsuchen, falls der Vorgang
komplizierter war und du hier nicht allzuviel offenbaren möchtest.
Bedenke, die Finanzämter kriegen Nachricht bei Grundstücksübertragungen
über alle Notarverträge.

> Für die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) müsste ich
> wissen, wie ich diesen Sachverhalt darstellen soll.

Ggf. mitübertragene Mietforderungen, die sich auf einen Zeitraum
beziehen, in dem der Veräußerer noch Besitzer war zählen beim Veräußerer
zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Im übrigen ermitteln sich die Vermietungseinkünfte genauso wie bisher,
nur mit den tatsächlichen Zahlen 2005.

Ansonsten ist der Vorgang, soweit entgeltlich, ggf. für die Anlage SO
als privates Veräußerungsgeschäft relevant.

> Aus der Steuererklärung für 2004 gehen nur die jährlichen Beträge für
> Mieteinnahmen, Abschreibung etc. hervor.

Relevant für die Steuererklärung 2005 ist in erster Linie das, was in
2005 tatsächlich passiert ist.

Gruß, Kai

--
Steuerberater Kai-Andreas Degen, Dipl.-Finanzwirt (FH)
Orbachstr. 89 - 53913 Swisttal
Tel. +49 (0 22 55) / 95 39 71 Skype:
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Re: Übertragung einer Immobilie

Steuerberater Kai Degen schrieb:
> peter mysliwec schrieb:
>> Hallo NG,
>
> Moin Peter,
>
>> vielleicht könnt ihr mir helfen:
>> meine Frau besaß eine Eigentumswohnung, die sie nach unserer Hochzeit
>> Ihmen Exmann übertragen hat (im November 2005).
>
> Warum? Aus purer Nächstenliebe zum Exmann?
>
>> Es sind hierbei keinerlei Gelder geflossen (ausser den Notargebühren,
>> die der Ex übernommen hat).
>
> Sofern die Immobilie unentgeltlich übertragen wurde, tritt der
> Exmann hinsichtich der Abschreibungen steuerlich in die Fußstapfen
> deiner Frau.
>
> Zur Prüfung der Frage, ob ein Entgelt geflossen ist, sind aber auch
> unbare Vorgänge, die mit der Veräußerung in Zusammenhang stehen
> mit einzubeziehen. Es ist in der Regel ungewöhnlich dass Gebäude
> an geschiedene Ehepartner aus purer Nächstenliebe ohne Entgelt
> übertragen werden.
>
> Wie sieht es beispielsweise mit geldwerten Ansprüchen aus, z.B.
> Zugewinnausgleichsansprüche? Sind
> a) solche Ansprüche vor der Übertragung kraft Gesetz entstanden und
> b) wurden solche Ansprüchen im zeitlichen Zusammenhang ggf. verrechnet,
> bzw. erlassen oder nicht geltend gemacht?
>
> Die Höhe der Verpflichtungsminderung stellt insoweit ein Entgelt dar.
>
> Wenn die Höhe der Entgelte feststeht, ist im nächsten Schritt zu prüfen,
> ob das Entgelt dem Verkehrswert des Grundstücks entspricht, oder ggf.
> ein teilentgeltlicher Vorgang vorliegt.
>
> Soweit entgeltlich (das Entgelt dem Verkehrswert entspricht) tritt
> erwirbt der Erwerber eigene AfA-Ansprüche, soweit unentgeltlich (das
> Entgelt dem Verkehrswert nicht entspricht) tritt der Erwerber in die
> Fußstapfen des Veräußerers hinsichtlich AfA und Besitzzeitverhältnissen
> bei privaten Veräußerungsgeschäften. Entsprechendes gilt auf der Seite
> des Veräußerers.
>
> Du solltest ggf. mal einen Kollegen von mir aufsuchen, falls der Vorgang
> komplizierter war und du hier nicht allzuviel offenbaren möchtest.
> Bedenke, die Finanzämter kriegen Nachricht bei Grundstücksübertragungen
> über alle Notarverträge.
>
>> Für die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) müsste ich
>> wissen, wie ich diesen Sachverhalt darstellen soll.
>
> Ggf. mitübertragene Mietforderungen, die sich auf einen Zeitraum
> beziehen, in dem der Veräußerer noch Besitzer war zählen beim Veräußerer
> zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
>
> Im übrigen ermitteln sich die Vermietungseinkünfte genauso wie bisher,
> nur mit den tatsächlichen Zahlen 2005.
>
> Ansonsten ist der Vorgang, soweit entgeltlich, ggf. für die Anlage SO
> als privates Veräußerungsgeschäft relevant.
>
>> Aus der Steuererklärung für 2004 gehen nur die jährlichen Beträge für
>> Mieteinnahmen, Abschreibung etc. hervor.
>
> Relevant für die Steuererklärung 2005 ist in erster Linie das, was in
> 2005 tatsächlich passiert ist.
>
> Gruß, Kai
>
Hallo Kai,
vielen Dank für Deine sehr ausführliche Auskunft.
Verstehe ich das richtig?
Der Exmann miener Frau hat ihr gegenüber einen
Zugewinnausgleichsanspruch betreffs der in Rede stehenden Immobilie?
D.h., ihm gehört nach der rechtsgültigen Scheidung quasi eh' schon die
Hälfte der Eigentumswohnung?

Es stimmt, aus Nächstenliebe fand diese Übertragung nicht statt.
Es ging dabei um die Entwirrung gegenseitiger finanzieller
Verstrickungen. Meine Frau stand bei einer Hypothek auf eine neue
Immobilie ihres Ex als Mitschuldnerin im Vertrag ( keine Ahnung, warum
sie sich darauf eingelassen hat, damals) und aus diesem Vertrag ist sie
im Gegenzug entlassen worden.

Re: Übertragung einer Immobilie

peter mysliwec schrieb:
> Steuerberater Kai Degen schrieb:

> Der Exmann miener Frau hat ihr gegenüber einen
> Zugewinnausgleichsanspruch betreffs der in Rede stehenden Immobilie?


Moin Peter,

der Exmann hat(te) ggf. einen Zugewinnausgleichsanspruch als
Geld-Anspruch, welcher sich nach den einschlägigen Vorschriften des BGB
eremittelt. In die Berechnung des Anspruchs fließt natürlich unter
anderem der Verkehrswert der Immobilie mit ein.

> D.h., ihm gehört nach der rechtsgültigen Scheidung quasi eh' schon die
> Hälfte der Eigentumswohnung?

Nein.

> Es stimmt, aus Nächstenliebe fand diese Übertragung nicht statt.
> Es ging dabei um die Entwirrung gegenseitiger finanzieller
> Verstrickungen. Meine Frau stand bei einer Hypothek auf eine neue
> Immobilie ihres Ex als Mitschuldnerin im Vertrag ( keine Ahnung, warum
> sie sich darauf eingelassen hat, damals) und aus diesem Vertrag ist sie
> im Gegenzug entlassen worden.

Schuldenerlass ist mit einer Geldzahlung in Punkto Veräußerungsentgelt
gleichzusetzen.

Grüße, Kai

--
Steuerberater Kai-Andreas Degen, Dipl.-Finanzwirt (FH)
Orbachstr. 89 - 53913 Swisttal
Tel. +49 (0 22 55) / 95 39 71 Skype:
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