Verlust-Immobilie (§7h,i 10% AfA) in Gewerbe übernehmen ?

Hallo,

ist es möglich und lohnt es sich, eine vermietete Verlust-Immobilie
(Gewerbeeinheit), auf die eine 10%ige jähliche Sonderabschreibung auf
den Sanierungsanteil läuft (§7h,i Sanierungsgebiet), in ein Gewerbe zu
übernehmen, um auch Gewerbesteuern zu sparen?

Die vermietete Immobilie hat zunächst nichts direkt mit dem laufenden
Gewerbe zu tun.

Falls möglich, wie sieht es dann am Ende der 10-jährigen
§7h,i-Sonderabschreibungsperiode aus, wenn sie ggf. verkauft werden soll.
Wie unterscheidet sich das dann, ob sie im Gewerbe läuft? Wird alles
(sonder-)abgeschriebene dann bei Neubewertung (soweit realistisch) zu
Gewinn?
Könnte sie dann ggf. wieder aus dem Gewerbe herausgenommen werden?

Damit zusammenhängend:
Die Bundesregierung plant ja mittelfristig,
(Privat-)Immobilienbuchgewinne auch nach mehr als 10 Jahren zu
besteuern. Wie sieht es da generell mit schon laufenden
§7h,i-San./Denkmal-Abschreibungsobjekten aus, die ja genau durch diese
Praxis gefördert werden sollten. Kann es sein, dass so die
Abschreibungs-Förderung nächträglich zu einer Fata Morgana wird?

-robert

Re: Verlust-Immobilie (§7h,i 10% AfA) in Gewerbe übernehmen ?

robert schrieb folgendes:
> ist es möglich und lohnt es sich, eine vermietete Verlust-Immobilie
> (Gewerbeeinheit), auf die eine 10%ige jähliche Sonderabschreibung auf
> den Sanierungsanteil läuft (§7h,i Sanierungsgebiet), in ein Gewerbe zu
> übernehmen, um auch Gewerbesteuern zu sparen?
>
> Die vermietete Immobilie hat zunächst nichts direkt mit dem laufenden
> Gewerbe zu tun.
>
> Falls möglich, wie sieht es dann am Ende der 10-jährigen
> §7h,i-Sonderabschreibungsperiode aus, wenn sie ggf. verkauft werden
> soll. Wie unterscheidet sich das dann, ob sie im Gewerbe läuft? Wird
> alles (sonder-)abgeschriebene dann bei Neubewertung (soweit
> realistisch) zu Gewinn?
> Könnte sie dann ggf. wieder aus dem Gewerbe herausgenommen werden?

Problematisch könnte vielleicht sein, daß ein neuer Eigentümer nicht durch
Kauf, sondern nur durch Erbe/Schenkung automatisch in die Rechtsposition
gelangt, die die Fortführung von Abschreibungen ermöglicht. Denn bei Kauf
gilt Neubewertung. Gelangt das Gewerbe also nicht automatisch dahin, wäre
hier steuerlicher Rat einzuholen. Verschärft könnten Dich hier Regeln für
Sonder-AfA beschränken.

> Damit zusammenhängend:
> Die Bundesregierung plant ja mittelfristig,
> (Privat-)Immobilienbuchgewinne auch nach mehr als 10 Jahren zu
> besteuern. Wie sieht es da generell mit schon laufenden
> §7h,i-San./Denkmal-Abschreibungsobjekten aus, die ja genau durch diese
> Praxis gefördert werden sollten. Kann es sein, dass so die
> Abschreibungs-Förderung nächträglich zu einer Fata Morgana wird?

Das ist ja der große Knackpunkt zur Zeit, daß niemand etwas Genaues weiß.
Ich tippe auf Nein, da sonst der Markt mehr als nur erschüttert würde, nicht
zuletzt in Hinsicht auf das zarte Pflänzchen "Reits in Deutschland" oder
überhaupt "internationales Vertrauen in Deutschland". Wenn also nicht Ja
oder Nein, warum dann nicht typisch deutsch: Übergangsregelung oder
wachsender Ertragsanteil?

alles in Euro:

AHK hist. 1.000.000 (vor 45 Jahren)
AfA kum. 900.000
Buchwert 100.000
Verkauf 1.300.000

Gewinn 1.200.000
-aus VK 300.000
-aus AfA 900.000

E-Steuer 240.000 (bei fixen 20%)

Achtung: Die AfA hat das E bislang zum persönlichen Steuersatz gemindert.

Ab 2007 gilt auf Spek-Gewinne wahrscheinlich einheitl. 20%. Abgesehen davon,
daß der einheitliche StSatz auf den Gewinnanteil, der aus dem Verkauf
herrührt, noch verschmerzbar und nicht grob ungerecht ist (wenn man
Ausnahmen vom Grundsatz der Progression akzeptiert), ist es bei dem
AfA-Anteil so, daß bei den Reichen die 20% weniger als die
durchschnittlichen 45%, die die AfA ihnen ermöglichte, darstellen, aber bei
"den Armen" mit Durchschnittssatz <20% jedoch sogar noch mehr zurückgeholt
wird, als sie damals absetzen konnten, was in der Tat die Grenze der
Ungerechtigkeit überschreitet!

Eine Deckelung der historischen Steuerersparnis "der Armen" wird jedoch kaum
möglich sein, da dafür die Daten aller Steuererklärungen während der
AfA-Zeit herangenommen werden müßten. Die sind aber in Altfällen sogar beim
Finanzamt nicht mehr vorhanden.

Dieser Punkt wurde in der Diskussion über die AfA-Keule bislang mE noch
nicht näher untersucht.
--
Moin + Gruss Alexander - XPHome SP2 MSO 2000 SP3 +----5----6----5----7-2

Re: Verlust-Immobilie (§7h,i 10% AfA) in Gewerbe übernehmen ?

Alexander Wolff wrote:
> robert schrieb folgendes:
>
>>ist es möglich und lohnt es sich, eine vermietete Verlust-Immobilie
>>(Gewerbeeinheit), auf die eine 10%ige jähliche Sonderabschreibung auf
>>den Sanierungsanteil läuft (§7h,i Sanierungsgebiet), in ein Gewerbe zu
>>übernehmen, um auch Gewerbesteuern zu sparen?
>>
>>Die vermietete Immobilie hat zunächst nichts direkt mit dem laufenden
>>Gewerbe zu tun.
>>
>>Falls möglich, wie sieht es dann am Ende der 10-jährigen
>>§7h,i-Sonderabschreibungsperiode aus, wenn sie ggf. verkauft werden
>>soll. Wie unterscheidet sich das dann, ob sie im Gewerbe läuft? Wird
>>alles (sonder-)abgeschriebene dann bei Neubewertung (soweit
>>realistisch) zu Gewinn?
>>Könnte sie dann ggf. wieder aus dem Gewerbe herausgenommen werden?
>
>
> Problematisch könnte vielleicht sein, daß ein neuer Eigentümer nicht durch
> Kauf, sondern nur durch Erbe/Schenkung automatisch in die Rechtsposition
> gelangt, die die Fortführung von Abschreibungen ermöglicht. Denn bei Kauf
> gilt Neubewertung. Gelangt das Gewerbe also nicht automatisch dahin, wäre
> hier steuerlicher Rat einzuholen. Verschärft könnten Dich hier Regeln für
> Sonder-AfA beschränken.
>

Die Immobilie bliebe schon noch bis zum Ende der Sonder-AfA (in 5
Jahren) im Gewerbe.
Bei Privat-Verkauf nach 10+X Jahren bliebe der "AfA-Gewinn" (hoffentlich
noch) steuerlich unsichtbar. Im Rahmen eines Gewerbes wohl nicht - oder?

Aber wie ist das überhaupt, wenn Sie ins _eigene_
(Einzelunternehmer-)Gewerbe übernommen bzw. dann wieder herausgenommen
würde, um die AfA-Verlust auch auf die Gewerbesteuer anwenden zu können ?

Müsste zu diesen Zeitpunkten eine Neubewertung durchgeführt werden? Und
beginnen zu diesen Zeitpunkt die Fristen neu zu laufen?

Grüsse
robert