Betriebliche Immobilien in der EÜR

Hallo Leute,
ich sitze gerade über meiner Steuererklärung 2005 und hab da eine Frage:

Ich bin freiberuflich tätig und versteuere per EÜR.
Nach intensivem Studium der einschlägigen Literatur habe ich mich
entschlossen ein Haus, das ich in 2004 gekauft habe, ab 2005 ins
Betriebsvermögen aufzunehmen. Das Haus steht noch leer und wird derzeit
renoviert. Anschaffungskosten gering, aber derzeit hohe Kosten für die
Renovierung. Nach der Fertigstellung soll das Gebäude wie folgt genutzt
werden:
15% der Fläche: für mein Unternehmen genutzte Büroräume
50% der Fläche: gewerblich vermietete Räume (Cafe)
35% der Fläche: zu Wohnzwecken genutzte Räume

Die Umsatzsteuer glaube ich verstanden zu haben:
Vorsteuer aller Rechnungen vollständig ansetzen.Für 35% (Wohnzwecke) der
Kosten als Privatentnahme wieder Umsatzsteuer abführen. Für laufende Kosten
sofort und für Herstellungskosten auf 10 Jahre verteilt. Oder?

Wo muß ich aber nun die Einkommensteuerlichen Werte eintragen?
Muß ich für das Haus eine Anlage V abgeben und alle Werte (AfA, Finanzierung
und alle weiteren Werbungskosten) angeben, wie man das von privaten
Immobilien kennt, die vermietet werden? (natürlich Nettowerte ohne USt.).
Aufteilung der Kosten 15% Eigenbedarf und 85% vermietete Einheiten.

Oder rechne ich alle Einnahmen und Ausgaben einfach in die EÜR ein? Die AfA
für das Haus stehen somit Seite an Seite mit der AfA für meinen Computer und
meinen Firmenwagen?

Ich fand mehrfach den Hinweis, daß die Übernahme ins Betriebsvermögen dem
Finanzamt gegenüber erklärt werden muß, bevor die Erklärungen für Umsatz-
und Einkommenssteuer abgegeben sind. Wie muß ich das tun? Formloser Brief an
das Finanzamt? Was muß dabei beachtet werden?

Hoffentlich könnt Ihr mir weiterhelfen, damit die Verspätung der Abgabe
nicht zu groß wird!

Herzlichen Dank für Eure Hilfe
Robert Konopka

Re: Betriebliche Immobilien in der EÜR

Robert Konopka T-Online schrieb:

<snip>

Moin Robert,

Du kennst aber den Unterschied der Bedeutung der Begriffe

"Unternehmensvermögen"
"notwendiges Betriebsvermögen"
"gewillkürtes Betriebsvermögen"
"notwendiges Privatvermögen"
"quantitativ wesentliche Betriebsgrundlage"
"funktional wesentliche Betriebsgrundlage"
"15a-Afa"
"Anschaffungsnahe Herstellungsaufwendungen"
"stille Reserven"?

und weisst auch, wie §15a UStG und §7 Abs. 5a EStG, §6b und c EStG
auszulegen sind?

Ich will dir jetzt keinen Auftrag aufdrücken oder so, aber wenn Gebäude
ins Spiel solltest du es tunlichst vermeiden, in Eigenregie deinen
Steuerkrempel zu vermeiden sondern einen Steuerberater beauftragen.

Alles andere führt früher oder später in vielen Fällen zu einem bösen
Erwachen.

Ich meine, grundsätzlich haften auch die mitpostenden NG-Teilnehmer hier
für etwaige Schäden aus Falschberatungen, egal ob sie nun vorgebildet
sind oder nicht, aber ein Steuerberater ist besser versichert.

Grüße, Kai

--
Steuerberater Kai-Andreas Degen, Dipl.-Finanzwirt (FH)
Orbachstr. 89 - 53913 Swisttal
Tel. +49 (0 22 55) / 95 39 71 Skype:
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Re: Betriebliche Immobilien in der EÜR

Robert Konopka T-Online schrieb:

<snip>

Moin Robert,

Du kennst aber den Unterschied der Bedeutung der Begriffe

"Unternehmensvermögen"
"notwendiges Betriebsvermögen"
"gewillkürtes Betriebsvermögen"
"notwendiges Privatvermögen"
"quantitativ wesentliche Betriebsgrundlage"
"funktional wesentliche Betriebsgrundlage"
"15a-Afa"
"Anschaffungsnahe Herstellungsaufwendungen"
"Steuerverstrickung"
"stille Reserven"?

Du weisst auch, wie §15a UStG und §7 Abs. 5a EStG, §6b und c EStG
auszulegen sind?

Ich will dir jetzt keinen Auftrag aufdrücken oder so, aber wenn Gebäude
inbesondere als Betriebsvermögen ins Spiel kommen, solltest du es
tunlichst vermeiden, in Eigenregie deinen Steuerkrempel zu erledigen
sondern einen Fachmann beauftragen.

Alles andere führt früher oder später in vielen Fällen zu einem bösen
Erwachen.

Ich meine, grundsätzlich haften auch die mitpostenden NG-Teilnehmer hier
für etwaige Schäden aus Falschberatungen, egal ob sie nun vorgebildet
sind oder nicht, aber ein Steuerberater ist besser versichert.

Grüße, Kai

--
Steuerberater Kai-Andreas Degen, Dipl.-Finanzwirt (FH)
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Tel. +49 (0 22 55) / 95 39 71 Skype:
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Re: Betriebliche Immobilien in der EÜR

Steuerberater Kai Degen <>
schrieb am Fri, 02 Jun 2006 13:36:11 +0200 :

>Ich meine, grundsätzlich haften auch die mitpostenden NG-Teilnehmer hier
>für etwaige Schäden aus Falschberatungen, ...

Hier wird doch niemand *beraten*!

Wer dies präjudiziert handelt doch vorsätzlich böswillig!

Wer glaubt, hier *beraten* werden zu können, glaubt auch an den
Weihnachtsmann...

Da ist nicht nur guter Rat teuer.

Martin
--
"Allen ist das Denken erlaubt, doch vielen bleibt es erspart."
- Curt Goetz -

Re: Betriebliche Immobilien in der EÜR

Steuerberater Kai Degen <>
schrieb am Fri, 02 Jun 2006 13:36:11 +0200 :

>Ich meine, grundsätzlich haften auch die mitpostenden NG-Teilnehmer hier
>für etwaige Schäden aus Falschberatungen, ...

Hier wird doch niemand *beraten*!

Wer dies präjudiziert handelt doch vorsätzlich böswillig!

Wer glaubt, hier *beraten* werden zu können, glaubt auch an den
Weihnachtsmann...

Da ist nicht nur guter Rat teuer.

Martin
--
"Allen ist das Denken erlaubt, doch vielen bleibt es erspart."
- Curt Goetz -

Re: Betriebliche Immobilien in der EÜR

Steuerberater Kai Degen schrieb folgendes:
> Ich meine, grundsätzlich haften auch die mitpostenden NG-Teilnehmer
> hier für etwaige Schäden aus Falschberatungen, egal ob sie nun
> vorgebildet sind oder nicht, aber ein Steuerberater ist besser
> versichert.

Willst Du uns das Maul verbieten?

Da hier jeder schreiben kann, muß jeder Leser entsprechend aufpassen. Schon
die fehlende Zugangsschranke von Newsgroups impliziert dies.
--
Moin + Gruss Alexander - XPHome SP2 MSO 2000 SP3 +----5----6----5----7-2

Re: Betriebliche Immobilien in der EÜR

Alexander Wolff schrieb:

> Willst Du uns das Maul verbieten?

Moin Alexander,

Quark. Jeder kann selbst 1 und 1 zusammenzählen.

> Da hier jeder schreiben kann, muß jeder Leser entsprechend aufpassen.
> Schon die fehlende Zugangsschranke von Newsgroups impliziert dies.

Bedauerlicherweise übersehen jedoch viele OP's, dass man sich hier
keine rechtssicheren Auskünfte einholen kann. Und grade bei komplexen
Sacherhalten des Steuerrechts sollte sich niemand auf eine Newsgroup
verlassen. Hiervor wollte ich den OP lediglich warnen.

Allein die Tatsache, dass sich viele mit sachlichen Hinweisen zur Frage
des OP zurückhalten, auch Stunden vor meinem Posting, belegt, dass sich
bei so komplexen Fragen wohl niemand die Finger verbrennen will.

Grüße, Kai

--
Steuerberater Kai-Andreas Degen, Dipl.-Finanzwirt (FH)
Orbachstr. 89 - 53913 Swisttal
Tel. +49 (0 22 55) / 95 39 71 Skype:
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Re: Betriebliche Immobilien in der EÜR

Ich wollte keine Diskussion lostreten, ob hier Beratung durchgeführt wird
oder nicht. Ich wollte nur eine kurze und v o l l k o m m e n u n v e r b
i n d l i c h e Antwort.

Wenn ich die Antwort erst kriege, wenn ich den Test bestanden habe, dann
soviel:

Das Haus wird gewillkürtes Betriebsvermögen weil es mehr als 10% aber
wehniger als 50% betrieblich genutzt wird.
Die Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung sind als
"Anschaffungsnahe Herstellungsaufwendungen" anzusehen und sind nicht direkt
sondern über die Gebäude-AfA abzusetzen. (Übrigens wirds noch spannender da
die Fassade des Hauses unter Esembleschutz steht und die Herstellungskosten
teilweise über §7i EStG abgeschrieben werden.
§15a ist noch nicht relevant, da ich meine Absichten bezüglich der
anteiligen Verwendung noch nicht geändert habe und daher auch keine
Berichtigung durchführen muß.
Was das Haus mit stillen Reserven zu tun hat ist mir nicht klar und was sind
"Steuerverstrickungen"?

Also Kai, ich hab mich schon mit der Materie beschäftigt. Und ich muß auch
ehrlich zugeben, daß ich in den letzten Tagen hin und hergerissen bin, ob
ich nicht doch zu einem Steuerberater gehen soll. In den letzten Jahren habe
ich die Steuer für meine Selbständigkeit und für meine Immobilien immer ganz
gut hingekriegt. Nur die Kombination ist halt ein wenig kompliziert!

In den letzten Jahren hat mir diese Newsgroup immer viel geholfen. Oft
braucht man ja nur einen kleinen Tipp wo man weitersuchen sollte

--
Robert Konopka
> Robert Konopka T-Online schrieb:
>
> <snip>
>
> Moin Robert,
>
> Du kennst aber den Unterschied der Bedeutung der Begriffe
>
> "Unternehmensvermögen"
> "notwendiges Betriebsvermögen"
> "gewillkürtes Betriebsvermögen"
> "notwendiges Privatvermögen"
> "quantitativ wesentliche Betriebsgrundlage"
> "funktional wesentliche Betriebsgrundlage"
> "15a-Afa"
> "Anschaffungsnahe Herstellungsaufwendungen"
> "Steuerverstrickung"
> "stille Reserven"?
>
> Du weisst auch, wie §15a UStG und §7 Abs. 5a EStG, §6b und c EStG
> auszulegen sind?
>
> Ich will dir jetzt keinen Auftrag aufdrücken oder so, aber wenn Gebäude
> inbesondere als Betriebsvermögen ins Spiel kommen, solltest du es
> tunlichst vermeiden, in Eigenregie deinen Steuerkrempel zu erledigen
> sondern einen Fachmann beauftragen.
>
> Alles andere führt früher oder später in vielen Fällen zu einem bösen
> Erwachen.
>
> Ich meine, grundsätzlich haften auch die mitpostenden NG-Teilnehmer hier
> für etwaige Schäden aus Falschberatungen, egal ob sie nun vorgebildet
> sind oder nicht, aber ein Steuerberater ist besser versichert.
>
> Grüße, Kai
>
> --
> Steuerberater Kai-Andreas Degen, Dipl.-Finanzwirt (FH)
> Orbachstr. 89 - 53913 Swisttal
> Tel. +49 (0 22 55) / 95 39 71 Skype:
> Remove .invalid and un-rot13 if you want to mail me directly

Re: Betriebliche Immobilien in der EÜR

Robert Konopka wrote:
> Das Haus wird gewillkürtes Betriebsvermögen weil es mehr als 10% aber
> wehniger als 50% betrieblich genutzt wird.

Nein, wird es nicht. Es *ist* zum Teil *notwendiges* Betriebsvermögen
und zum Teil notwendiges Privatvermögen, zum Teil besteht ein Wahlrecht.
Es liegen nämlich mehrere Wirtschaftsgüter vor:
- Gebäudeteil eigenbetrieblich genutzt (notwendiges BV),
- Grund und Boden eigenbetrieblich genutzt (notwendiges BV),
- Gebäudeteil fremdbetrieblich genutzt (gewillkürtes BV oder PV),
- Grund und Boden fremdbetrieblich genutzt (gewillkürtes BV oder PV),
- Gebäudeteil zu eigenen Wohnzwecken genutzt (notwendiges PV),
- Grund und Boden zu eigenen Wohnzwecken genutzt (notwendiges PV).

> Was das Haus mit stillen Reserven zu tun hat ist mir nicht klar und was sind
> "Steuerverstrickungen"?

Steuerverstrickung bedeutet, daß bei Veräußerung oder Entnahme die
stillen Reserven (Unterschiedsbetrag zwischen
Veräußerungspreis/Entnahmewert und Buchwert) zu versteuern sind.

Alex

Verbindliche Auskuenfte (was: Betriebliche Immobilien in der EÜR)

* Quoting Steuerberater Kai Degen <>:
> Bedauerlicherweise übersehen jedoch viele OP's, dass man sich hier
> keine rechtssicheren Auskünfte einholen kann.

Genau das befürchte ich auch. Ich gehe aber einfach mal davon aus, dass
sich dieser Anspruch gerichtlich nicht durchsetzen läßt.

> Allein die Tatsache, dass sich viele mit sachlichen Hinweisen zur
> Frage des OP zurückhalten, auch Stunden vor meinem Posting, belegt,
> dass sich bei so komplexen Fragen wohl niemand die Finger verbrennen
> will.

Ich hätte das Posting beantworten können (wie viele andere Mitpostende
auch). Ich habe es nicht getan, nicht weil ich Angst vor Schadensersatz
hätte, ich habe einfach sinnvolleres mit meiner Zeit anzufangen, als
hier die absoluten Grundlagen des Betriebsvermögens zu erklären. Hinzu
kommen noch die umsatzsteuerrechtliche Probleme...

Die Antwort auf den OP hätte den (für mich) für ein Usenet-Posting
üblichen Rahmen gesprengt, sowohl zeitlich wie auch sachlich.

--
The truth may be out there, but lies are inside your head.
-- Terry Pratchett

Re: Betriebliche Immobilien in der EÜR

>> Das Haus wird gewillkürtes Betriebsvermögen weil es mehr als 10% aber
>> wehniger als 50% betrieblich genutzt wird.
>
> Nein, wird es nicht. Es *ist* zum Teil *notwendiges* Betriebsvermögen und
> zum Teil notwendiges Privatvermögen, zum Teil besteht ein Wahlrecht.
> Es liegen nämlich mehrere Wirtschaftsgüter vor:
> - Gebäudeteil eigenbetrieblich genutzt (notwendiges BV),
> - Grund und Boden eigenbetrieblich genutzt (notwendiges BV),
> - Gebäudeteil fremdbetrieblich genutzt (gewillkürtes BV oder PV),
> - Grund und Boden fremdbetrieblich genutzt (gewillkürtes BV oder PV),
> - Gebäudeteil zu eigenen Wohnzwecken genutzt (notwendiges PV),
> - Grund und Boden zu eigenen Wohnzwecken genutzt (notwendiges PV).
>
>> Was das Haus mit stillen Reserven zu tun hat ist mir nicht klar und was
>> sind "Steuerverstrickungen"?
>
> Steuerverstrickung bedeutet, daß bei Veräußerung oder Entnahme die stillen
> Reserven (Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungspreis/Entnahmewert und
> Buchwert) zu versteuern sind.
>
> Alex

Zitat aus der Broschüre "Steuertips für Haus und Grund" vom Bayerischen
Staatsministerium für Finanzen (übrigens eine gute Lektüre zu dem Thema)


"... Ein Unternehmer, der ein gemischt genutztes Grundstück erwirbt oder ein
gemischt genutztes Gebäude errichtet, darf das Grundstück/Gebäude unter
Erfüllung weiterer Voraussetzungen insgesamt (!!!!) seinem Unternehmen
zuordnen, wenn er es zu mindestens 10 Prozent für unternehmerische Zwecke
nutzt ..."

"... Ist hingegen ein Vorsteuerabzug hinsichtlich des unternehmerisch
genutzten Gebäudeteils eröffnet, ist die private Nutzung des anderen
Gebäudeteils steuerpflichtig. In diesen Fällen ist ein vollständiger (!!!)
Vorsteuerabzug für das Gebäude möglich. Rechtsquelle: §§ 3 Abs. 9a, 10,
15 UStG ..."
--
Robert Konopka

Re: Verbindliche Auskuenfte (was: Betriebliche Immobilien in der EÜR)

> Ich hätte das Posting beantworten können (wie viele andere Mitpostende
> auch). Ich habe es nicht getan, nicht weil ich Angst vor Schadensersatz
> hätte, ich habe einfach sinnvolleres mit meiner Zeit anzufangen, als
> hier die absoluten Grundlagen des Betriebsvermögens zu erklären. Hinzu
> kommen noch die umsatzsteuerrechtliche Probleme...
>
> Die Antwort auf den OP hätte den (für mich) für ein Usenet-Posting
> üblichen Rahmen gesprengt, sowohl zeitlich wie auch sachlich.
>
Es ist immer wieder das Problem: Schreibt man zu wenig bekommt man die
Antwort "Wir brauchen mehr Information um die Frage beantworten zu können",
schreibt man zu viel um die Sachlage zu beschreiben, entsteht der Eindruck
man will eine komplexe und aufwändige Antwort.

Ich wollte doch eigentlich nur eine kurze Antwort
a) Aufwände für betriebliche Gebäude erscheinen in der EÜR
oder
b) Anlage V ist auch für betriebliche Vermietung und Verpachtung auszufüllen

darüber habe ich trotz tagelangem Suchen nichts gefunden.

Robert Konopka

Re: Verbindliche Auskuenfte

Sven Gottwald schrieb:

> Ich hätte das Posting beantworten können (wie viele andere Mitpostende
> auch). Ich habe es nicht getan, nicht weil ich Angst vor Schadensersatz
> hätte, ich habe einfach sinnvolleres mit meiner Zeit anzufangen, als
> hier die absoluten Grundlagen des Betriebsvermögens zu erklären. Hinzu
> kommen noch die umsatzsteuerrechtliche Probleme...
>
> Die Antwort auf den OP hätte den (für mich) für ein Usenet-Posting
> üblichen Rahmen gesprengt, sowohl zeitlich wie auch sachlich.

Sehe ich genauso! Das wäre ein Fortsetzungsroman geworden. Gerade bei
dieser umfangreichen Geschichte, ist ein Gespräch in einer Steuerkanzlei
angebrachter.

Eric

Re: Betriebliche Immobilien in der EÜR

"Robert Konopka" <> schrieb im Newsbeitrag
news:e5qitt$i6r$01$
>>> Das Haus wird gewillkürtes Betriebsvermögen weil es mehr als 10% aber
>>> wehniger als 50% betrieblich genutzt wird.
>>
>> Nein, wird es nicht. Es *ist* zum Teil *notwendiges* Betriebsvermögen und
>> zum Teil notwendiges Privatvermögen, zum Teil besteht ein Wahlrecht.
>> Es liegen nämlich mehrere Wirtschaftsgüter vor:
>> - Gebäudeteil eigenbetrieblich genutzt (notwendiges BV),
>> - Grund und Boden eigenbetrieblich genutzt (notwendiges BV),
>> - Gebäudeteil fremdbetrieblich genutzt (gewillkürtes BV oder PV),
>> - Grund und Boden fremdbetrieblich genutzt (gewillkürtes BV oder PV),
>> - Gebäudeteil zu eigenen Wohnzwecken genutzt (notwendiges PV),
>> - Grund und Boden zu eigenen Wohnzwecken genutzt (notwendiges PV).
>>
>>> Was das Haus mit stillen Reserven zu tun hat ist mir nicht klar und was
>>> sind "Steuerverstrickungen"?
>>
>> Steuerverstrickung bedeutet, daß bei Veräußerung oder Entnahme die
>> stillen Reserven (Unterschiedsbetrag zwischen
>> Veräußerungspreis/Entnahmewert und Buchwert) zu versteuern sind.
>>
>> Alex
>
> Zitat aus der Broschüre "Steuertips für Haus und Grund" vom Bayerischen
> Staatsministerium für Finanzen (übrigens eine gute Lektüre zu dem Thema)
>
>
> "... Ein Unternehmer, der ein gemischt genutztes Grundstück erwirbt oder
> ein gemischt genutztes Gebäude errichtet, darf das Grundstück/Gebäude
> unter Erfüllung weiterer Voraussetzungen insgesamt (!!!!) seinem
> Unternehmen zuordnen, wenn er es zu mindestens 10 Prozent für
> unternehmerische Zwecke nutzt ..."
>

Dein Zitat stammt aus der umsatzsteuerlichen Betrachtungsweise und auch so
richtig. Ertragssteuerlich ist es aber so wie Herr Schröder es darstellt.
Umsatzsteuer und Ertragssteuer sind gerade bei Grundstückssachen peinlichst
zu trennen!

gruß oliver

Re: Betriebliche Immobilien in der EÜR

Robert Konopka wrote:
> Zitat aus der Broschüre "Steuertips für Haus und Grund" vom Bayerischen
> Staatsministerium für Finanzen (übrigens eine gute Lektüre zu dem Thema)
>
>
> "... Ein Unternehmer, der ein gemischt genutztes Grundstück erwirbt oder ein
> gemischt genutztes Gebäude errichtet, darf das Grundstück/Gebäude unter
> Erfüllung weiterer Voraussetzungen insgesamt (!!!!) seinem Unternehmen
> zuordnen, wenn er es zu mindestens 10 Prozent für unternehmerische Zwecke
> nutzt ..."

Das gilt für die Umsatzsteuer. Bei der Einkommensteuer sieht das aber
ganz anders aus.

Alex

Re: Betriebliche Immobilien in der EÜR

Alexander Schröder schrieb:

> Das gilt für die Umsatzsteuer. Bei der Einkommensteuer sieht das aber
> ganz anders aus.

Deswegen habe ich auch nicht auf die Frage geantwortet. Neulich bei
einem Mandanten den Mund wund geredet...das kann man nicht mal so
schnell in einer NG beantworten.

Eric

Re: Betriebliche Immobilien in der EÜR

Robert Konopka schrieb folgendes:
> Also Kai, ich hab mich schon mit der Materie beschäftigt. Und ich muß
> auch ehrlich zugeben, daß ich in den letzten Tagen hin und
> hergerissen bin, ob ich nicht doch zu einem Steuerberater gehen soll.
> In den letzten Jahren habe ich die Steuer für meine Selbständigkeit
> und für meine Immobilien immer ganz gut hingekriegt. Nur die
> Kombination ist halt ein wenig kompliziert!

Geh zu einem StB, denn Du hast doch jetzt schon gewonnen. Du weißt nämlich
genau, was Du selbst lösen kannst, und was nicht. Grundstücke sind eines der
schwierigsten Gebiete des Einkommensteuerrechts: da sollte es vielleicht
sogar ein StB mit Schwerpunkt sein. - Bei mir ist es so: Ich mache alles
selbst, nur die GewSt- und Köst-Erklärung (mit zugehörigen Erklärungen) und
deren Bescheidprüfung macht der StB. Die Kosten bleiben überschaubar, wir
haben amüsante 5 Stunden für 3 GmbH's und schnacken über alte Zeiten. Und
einen fünfstelligen Betrag, der mir zusteht, hat er nebenbei auch entdeckt -
hätte ich selbst nie.
--
Moin + Gruss Alexander - XPHome SP2 MSO 2000 SP3 +----5----6----5----7-2