Abkauf Eltern Miethaus / Steuerliche Vorteile?

Hallo liebe Finanzexperten,
ich wende mich mit folgender Anfrage an Euch:
Kann ich meinen Eltern ein nicht selbst-bewohntes Eigenheim zum fairen
Wert abkaufen und es als Finanzanlage (durch Mieteinnahmen) nutzen?
Mein Ziel ist es, durch die Werbungskosten meine hohe Einkommenssteuer
(aufgrund eines höheren Gehaltes) zu reduzieren:
=B7 Abschreibungen (degressive Absetzung gem. =A77 Abs.5 EStG auf
Antrag: im Jahr der Anschaffung und in den folgenden 7 Jahren je 5% in
den darauf folgenden 6 Jahren je 2,5% in den darauf folgenden 36 Jahren
je 1,25%)
=B7 Finanzierungskosten (Zinsen)
=B7 Grundsteuer
=B7 Instandhaltungskosten
Ist dies legitim?
Ist eine degressive Abschreibung wirklich in der vollen Höhe
möglich? Angenommen der Wert der Immobilie wird auf 150.000 EUR
festgelegt, würde dies ja bei 5% eine Anrechnung von 7500 EUR bei der
Werbungskosten bedeuten. Dies hätte zur Folge, dass mein zu
versteuerndes Einkommen neben den anfallenden Zinsen für die
Finanzierung (die ja voll als Werbungskosten absetzbar sein müssten)
auch um 7500 EUR reduziert wird.

Wäre es verwerflich, wenn meine Eltern in der Folgezeit eine Schenkung
über den Kaufpreis oder zumindest einen Teil des Kaufpreises an mich
tätigen würden?

Vielen Dank für Eure Bemühungen.

Gruss
Ralf

Re: Abkauf Eltern Miethaus / Steuerliche Vorteile?

Am 14 Jul 2006 11:31:18 -0700 schrieb "rkrx4" <>:

>Hallo liebe Finanzexperten,
>ich wende mich mit folgender Anfrage an Euch:
>Kann ich meinen Eltern ein nicht selbst-bewohntes Eigenheim zum fairen
>Wert abkaufen

Natürlich.

>und es als Finanzanlage (durch Mieteinnahmen) nutzen?

Auch das. Wobei es genaugenommen keine Finanzanlage ist.

>Mein Ziel ist es, durch die Werbungskosten meine hohe Einkommenssteuer
>(aufgrund eines höheren Gehaltes) zu reduzieren:

Die Absicht Steuern zu sparen ist keine Einkuünfteerzielungsabsicht.

Und diese brauchst Du um die Verluste, die Du ja erzielen möchtest
auch steuerlich geltend zu machen.

>· Abschreibungen (degressive Absetzung gem. §7 Abs.5 EStG auf
>Antrag: im Jahr der Anschaffung und in den folgenden 7 Jahren je 5% in
>den darauf folgenden 6 Jahren je 2,5% in den darauf folgenden 36 Jahren
>je 1,25%)

Du hast auch genau gelesen, dass das Gebäude "bis zum Ende des Jahres
der Fertigstellung angeschafft worden" sein muss. Ansonsten keine AfA
nach § 7 (5) EStG.

>· Finanzierungskosten (Zinsen)
>· Grundsteuer
>· Instandhaltungskosten

Ja, aber vergiss nicht die Mieteinnahmen.

>Ist eine degressive Abschreibung wirklich in der vollen Höhe
>möglich? Angenommen der Wert der Immobilie wird auf 150.000 EUR
>festgelegt,

Der Wert bestimmt sich nach den Anschaffungskosten. Und die werden
regelmäßig in der notariellen Urkunde beglaubigt.
Vergiss aber bitte in diesem Zusammenhang nicht die 3,5 %
Grunderwerbssteuer.

>würde dies ja bei 5% eine Anrechnung von 7500 EUR bei der
>Werbungskosten bedeuten.

Ja.

>Dies hätte zur Folge, dass mein zu
>versteuerndes Einkommen neben den anfallenden Zinsen für die
>Finanzierung (die ja voll als Werbungskosten absetzbar sein müssten)
>auch um 7500 EUR reduziert wird.

Und um die Mieteinnahmen erhöht wird.

Und wenn die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten dauerhaft
negativ ist, wird das FA schnell auf Liebhaberei schließen.

>Wäre es verwerflich, wenn meine Eltern in der Folgezeit eine Schenkung
>über den Kaufpreis oder zumindest einen Teil des Kaufpreises an mich
>tätigen würden?

Wäre es verwerflich, wenn das FA sollte es dies mitbekommen, dir
natürlich die AfA wieder streicht? Wenn nicht sogar ein Verfahren
wegen Steuerhinterziehung ansteht.

Grüße

Axel

Re: Abkauf Eltern Miethaus / Steuerliche Vorteile?

rkrx4 wrote:
> Hallo liebe Finanzexperten,
> ich wende mich mit folgender Anfrage an Euch:
> Kann ich meinen Eltern ein nicht selbst-bewohntes Eigenheim zum fairen
> Wert abkaufen und es als Finanzanlage (durch Mieteinnahmen) nutzen?
*****
Aber selbstverständlich.
Vertäge und Abwicklung sollten wie unter fremden Dritten üblich gestaltet
sein.


> Mein Ziel ist es, durch die Werbungskosten meine hohe Einkommenssteuer
> (aufgrund eines höheren Gehaltes) zu reduzieren:
> · Abschreibungen (degressive Absetzung gem. §7 Abs.5 EStG auf
> Antrag: im Jahr der Anschaffung und in den folgenden 7 Jahren je 5% in
> den darauf folgenden 6 Jahren je 2,5% in den darauf folgenden 36
> Jahren je 1,25%)
*******
Degressive AfA bei Wohngebäuden???
Gibt es die noch?


> · Finanzierungskosten (Zinsen)
> · Grundsteuer
> · Instandhaltungskosten
> Ist dies legitim?
*********
Klar doch, aber Du solltest auch Mieteinnahmen haben :-))

> Ist eine degressive Abschreibung wirklich in der vollen Höhe
> möglich? Angenommen der Wert der Immobilie wird auf 150.000 EUR
> festgelegt, würde dies ja bei 5% eine Anrechnung von 7500 EUR bei der
> Werbungskosten bedeuten.
********
Von den 150.000 EUR geht der Wert des Grundstücks ab.
Nur der auf das Gebäude entfallende Teil ist abschreibungsberechtigt.

.....
>
> Wäre es verwerflich, wenn meine Eltern in der Folgezeit eine Schenkung
> über den Kaufpreis oder zumindest einen Teil des Kaufpreises an mich
> tätigen würden?
********
Das kommt auf die Vertragsgestaltung an.
Der Besuch bei einem Steuerberater wird dringend angeraten.


Uwe

Re: Abkauf Eltern Miethaus / Steuerliche Vorteile?

Axel Böhm wrote:

>
>>Dies hätte zur Folge, dass mein zu
>>versteuerndes Einkommen neben den anfallenden Zinsen für die
>>Finanzierung (die ja voll als Werbungskosten absetzbar sein müssten)
>>auch um 7500 EUR reduziert wird.
>
>
> Und um die Mieteinnahmen erhöht wird.
>

WEnn du z.b. 700 € Miete einnimmst zahlst du letztlich also
sogar mehr Steuern als vorher.
MfG
Matthias

Re: Abkauf Eltern Miethaus / Steuerliche Vorteile?

rkrx4 schrieb:

> Kann ich meinen Eltern ein nicht selbst-bewohntes Eigenheim zum fairen
> Wert abkaufen und es als Finanzanlage (durch Mieteinnahmen) nutzen?
> [...]
> Ist eine degressive Abschreibung wirklich in der vollen Höhe
> möglich?

Höchstwahrscheinlich nicht.

Degressiv abschreiben konnte, grob gesagt, immer nur der Bauherr oder
Erstkäufer eines Neubaus. Und auch das gilt nur noch für "Altfälle"
(Bauantrag oder Kaufvertrag bis 2005).

> Angenommen der Wert der Immobilie wird auf 150.000 EUR
> festgelegt, würde dies ja bei 5% eine Anrechnung von 7500 EUR bei der
> Werbungskosten bedeuten.

Du kannst 2 % des Gebäudewertes abschreiben. Wenn wir den Gebäudewert-
Anteil mit 80 % ansetzen, sind das nur noch 2.400 Euro.

> Wäre es verwerflich, wenn meine Eltern in der Folgezeit eine Schenkung
> über den Kaufpreis oder zumindest einen Teil des Kaufpreises an mich
> tätigen würden?

Ob es verwerflich ist, mag ich nicht beurteilen. Das Finanzamt wird
aber mit Gestaltungsmissbrauch argumentieren, wenn ein Zusammenhang
zwischen dem Kauf und der Schenkung anzunehmen ist.

Warum schenken dir deine Eltern das Haus nicht direkt? - Wenn die
einzige wesentliche und nachvollziehbare Antwort lautet, "um Steuern
zu sparen", ist es Gestaltungsmissbrauch.

Andererseits könnte eine Schenkung auch sinnvoll sein; dann würdest du
die jetzige Abschreibung deiner Eltern fortführen.

Re: Abkauf Eltern Miethaus / Steuerliche Vorteile?

Axel Böhm schrieb am 14.07.2006 21:48:

> Vergiss aber bitte in diesem Zusammenhang nicht die 3,5 %
> Grunderwerbssteuer.

die fallen bei einem Erwerb durch Kinder nicht an:

§3 Grunderwerbssteuergesetz

Von der Besteuerung sind ausgenommen:

....

6. der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer
in gerader Linie verwandt sind....


Ciao

Gerhard

Re: Abkauf Eltern Miethaus / Steuerliche Vorteile?

rkrx4 schrieb:
Hier gehört Dein Name hin!

> Kann ich meinen Eltern ein nicht selbst-bewohntes Eigenheim zum fairen
> Wert abkaufen und es als Finanzanlage (durch Mieteinnahmen) nutzen?
> Mein Ziel ist es, durch die Werbungskosten meine hohe Einkommenssteuer
> (aufgrund eines höheren Gehaltes) zu reduzieren:
> · Abschreibungen (degressive Absetzung gem. §7 Abs.5 EStG auf
> Antrag: im Jahr der Anschaffung und in den folgenden 7 Jahren je 5% in
> den darauf folgenden 6 Jahren je 2,5% in den darauf folgenden 36 Jahren
> je 1,25%)
> · Finanzierungskosten (Zinsen)
> · Grundsteuer
> · Instandhaltungskosten
> Ist dies legitim?

Ok, es wurde ja schon gesagt, das der Vertrag, wie unter 3. üblich, sein
muss. Da es um ein Grundstück geht, muss der Vertrag vom Notar gemacht
werden.

Wie alt ist das Objekt? Degressive Abschreibung kann man sowieso streichen.

Folgende Probleme fallen mir noch so ein:
1. Welche Renovierungen fallen noch an?
2. Wer nutzt jetzt das Objekt? Bist Du der Mieter?
3. Was ist mit dem Elternhaus? Kannst du das nicht gegen eine dauernde
Rente und Miete übernehmen? Interessant, wenn dort Renovierungen anfallen.

> Ist eine degressive Abschreibung wirklich in der vollen Höhe
> möglich? Angenommen der Wert der Immobilie wird auf 150.000 EUR
> festgelegt, würde dies ja bei 5% eine Anrechnung von 7500 EUR bei der
> Werbungskosten bedeuten. Dies hätte zur Folge, dass mein zu
> versteuerndes Einkommen neben den anfallenden Zinsen für die
> Finanzierung (die ja voll als Werbungskosten absetzbar sein müssten)
> auch um 7500 EUR reduziert wird.

Und was ist mit den Einnahmen? Übrigens kannst du degressiv vergessen!

> Wäre es verwerflich, wenn meine Eltern in der Folgezeit eine Schenkung
> über den Kaufpreis oder zumindest einen Teil des Kaufpreises an mich
> tätigen würden?

Genau das wurde vor einiger Zeit von irgendeinen Gericht bestätigt. Der
Fall war so ähnlich. Leider habe ich kein Aktenzeichen parat!


Eric

Re: Abkauf Eltern Miethaus / Steuerliche Vorteile?

Frank Kozuschnik schrieb:
> rkrx4 schrieb:
[...]
>
>>Wäre es verwerflich, wenn meine Eltern in der Folgezeit eine Schenkung
>>über den Kaufpreis oder zumindest einen Teil des Kaufpreises an mich
>>tätigen würden?
>
>
> Ob es verwerflich ist, mag ich nicht beurteilen. Das Finanzamt wird
> aber mit Gestaltungsmissbrauch argumentieren, wenn ein Zusammenhang
> zwischen dem Kauf und der Schenkung anzunehmen ist.
>
> Warum schenken dir deine Eltern das Haus nicht direkt? - Wenn die
> einzige wesentliche und nachvollziehbare Antwort lautet, "um Steuern
> zu sparen", ist es Gestaltungsmissbrauch.
>
> Andererseits könnte eine Schenkung auch sinnvoll sein; dann würdest du
> die jetzige Abschreibung deiner Eltern fortführen.

Es gibt noch einen anderen Sinn: Einen Kauf kann man nicht
zurückfordern. Soll heissen: Sollten die Eltern aus welchen Gründen auch
immer mittellos werden, ins Altersheim müssen usw. so hat niemand mehr
einen Zugriff auf das Haus. Und Bares ist vielleicht deutlich schneller
ausgegeben.

Hans-Jürgen

Re: Abkauf Eltern Miethaus / Steuerliche Vorteile?

Hans-Jürgen Meyer schrieb:

> Es gibt noch einen anderen Sinn: Einen Kauf kann man nicht
> zurückfordern. Soll heissen: Sollten die Eltern aus welchen Gründen auch
> immer mittellos werden, ins Altersheim müssen usw. so hat niemand mehr
> einen Zugriff auf das Haus. Und Bares ist vielleicht deutlich schneller
> ausgegeben.

Das ist bedingt richtig. Wenn die Eltern mittellos werden, prüft das
Sozialamt sehr genau, ob der Kauf von den Zahlungen richtig gelaufen
ist. Gerade wenn das Geld vorher auch noch geschenkt wurde. Das auf 10
Jahre!


Eric

Re: Abkauf Eltern Miethaus / Steuerliche Vorteile?

Eric Lorenz schrieb:
> Hans-Jürgen Meyer schrieb:
>
>> Es gibt noch einen anderen Sinn: Einen Kauf kann man nicht
>> zurückfordern. Soll heissen: Sollten die Eltern aus welchen Gründen
>> auch immer mittellos werden, ins Altersheim müssen usw. so hat niemand
>> mehr einen Zugriff auf das Haus. Und Bares ist vielleicht deutlich
>> schneller ausgegeben.
>
>
> Das ist bedingt richtig. Wenn die Eltern mittellos werden, prüft das
> Sozialamt sehr genau, ob der Kauf von den Zahlungen richtig gelaufen
> ist. Gerade wenn das Geld vorher auch noch geschenkt wurde. Das auf 10
> Jahre!
>
Die Fallstricke muss man natürlich schon beachten. Es muss ein halbwegs
realistischer Kaufpreis sein *und* es muss nachweislich das Geld
fliessen. Dannach steht es den Eltern natürlich fei dieses Geld auch zu
verschenken. Allerdings ist da wieder die 10-Jahres Frist zu beachten.

Hans-Jürgen

Re: Abkauf Eltern Miethaus / Steuerliche Vorteile?

Hans-Jürgen Meyer schrieb:

> Die Fallstricke muss man natürlich schon beachten. Es muss ein halbwegs
> realistischer Kaufpreis sein *und* es muss nachweislich das Geld
> fliessen. Dannach steht es den Eltern natürlich fei dieses Geld auch zu
> verschenken. Allerdings ist da wieder die 10-Jahres Frist zu beachten.

Und das ist ja auch das eigentliche Problem! Einen steuerlichen
Gestaltungsmißbrauch sehe ich ich da dann noch nicht!

Eric

Re: Abkauf Eltern Miethaus / Steuerliche Vorteile?

Eric Lorenz schrieb:
> Hans-Jürgen Meyer schrieb:
>
>> Die Fallstricke muss man natürlich schon beachten. Es muss ein
>> halbwegs realistischer Kaufpreis sein *und* es muss nachweislich das
>> Geld fliessen. Dannach steht es den Eltern natürlich fei dieses Geld
>> auch zu verschenken. Allerdings ist da wieder die 10-Jahres Frist zu
>> beachten.
>
>
> Und das ist ja auch das eigentliche Problem! Einen steuerlichen
> Gestaltungsmißbrauch sehe ich ich da dann noch nicht!
>
Den kannst Du auch garnicht sehen - denn den gibt es meines Wissens
nicht. Es ist eine durchaus erlaubte Möglickeit die einen Ihrer Reize
verloren hat (Eigenheimförderung). Wichtig ist: Es *muss* das Geld über
die Konten laufen oder über einen Notar.

Hans-Jürgen